Investissement Responsable

L’accès à un logement décent et aux infrastructures de base, une opportunité sociale et financière

Prise de conscience et investissement social à vocation (de performance) financière

Si la crise sanitaire a eu une vertu, c’est bien celle de remettre en perspective les priorités sociétales. La santé des individus a été érigée comme parangon des valeurs non négociables, les états se sont attachés à préserver, tant que faire se peut, les emplois et ressources des individus, les entreprises ont veillé à la sécurité de leurs salariés et au maintien de leurs chaines de valeur. La préoccupation croissante des sujets environnementaux et sociaux a donc trouvé un accélérateur dans cette pandémie. Les questionnements autour des responsabilités individuelles et collectives ont permis d’esquisser un début de réponse à travers de nombreuses initiatives publiques et privées. C’est également la proposition de valeur de la finance responsable qui va chercher à produire un impact positif sur la société. Les sujets sont multiples, et l’accès au logement est illustratif à cet égard. Pour un investisseur, il est possible d’agir avec un double objectif : allouer son capital et chercher à obtenir un rendement financier tout en ayant un impact positif et mesurable sur des problématiques sociales.

L’émergence de la classe moyenne pourra bénéficier à une partie du marché immobilier

Besoin fondamental de la pyramide de Maslow, se loger représente une partie importante du budget d’un ménage. Même avant la crise du COVID-19, les prix des logements avaient considérablement augmenté dans les pays de l'OCDE, en particulier pour les locataires, et l'offre de logements abordables n'a pas réussi à répondre à la demande. Trouver un logement abordable peut être difficile, en particulier pour les personnes à revenus faibles ou instables, les jeunes, les familles avec enfants et les personnes âgées.

Pour éviter que les classes moyennes soient contraintes de quitter le centre-ville, le gouvernement allemand tente de mettre en place des politiques urbaines qui visent à encadrer voire à plafonner le prix des loyers dans certaines zones du pays.

Ainsi, nous sommes notamment investis dans TAG Immobilien, une foncière allemande cotée qui opère sur le segment de la location à loyer modéré qui n’excède pas 6 euros par m2. Propriétaire de plus de 90 000 résidences en Allemagne, TAG Immobilien présente selon nous un profil de croissance stable et des taux d’occupation élevés. Avec des revenus en hausse qui s’élèvent à 323 millions d’euros1, les bénéfices dégagés par la foncière sont en permanence réinvestis dans de nouveaux projets, ce qui lui permet de se développer sur de nouveaux marchés, comme en Pologne, par exemple. Ce secteur, que nous jugeons résilient et moins risqué, conserve des perspectives de revalorisation à moyen terme.

Au Japon, les prix de l’immobilier sont élevés. Selon la Banque mondiale, si le ratio « prix d’un bien / salaire annuel » dépasse 4,1 – ce qui revient à dire que le prix d’une maison ou d’un appartement excède 4 fois le salaire annuel d’un particulier – alors, l’accès au logement est considéré comme inabordable. Au Japon, ce ration s’élevait à 8,1 selon Tokyo Kantei, un cabinet d'études de marché immobilier basé à Tokyo. En ce sens, nous avons investi dans la société Katitas, spécialisée dans la rénovation et la commercialisation de logements anciens à prix abordables, convaincus que cet opérateur différentié pourrait prendre des parts de marché aux promoteurs immobiliers plus traditionnels. Ces maisons sont généralement destinées à une tranche de la population dont le revenu ou la retraite n’évolue plus à la hausse et qui souhaite donc ajuster ses dépenses au plus proche de ses besoins.

Aux Etats-Unis, nous avons investi dans Sun Communities. Cette société propose des logements de qualité à bas coûts dans les régions du sud et du Midwest où les perspectives démographiques des familles et des retraités à faibles revenus restent favorables. Sun Communities élargit sa communauté de mobile homes et camping-car sur le territoire et joue un rôle important en offrant aux locataires et aux acquéreurs de maisons des options de logement très abordables.

- S’il s’agit d’un achat, le coût d’un mobile home représente environ 2 fois le salaire médian annuel américain, alors qu’une maison traditionnelle coutera environ 7 fois le salaire médian.

- S’il est question d’une location, le locataire d’un mobile home Sun Communities bénéficiera de 25 % d’espace en plus et d’un prix au m2 51 % moins élevé que pour une autre location traditionnelle2.

Dans les pays émergents, notre approche s’est trouvée limitée par un univers d’investissement ne répondant pas encore pleinement aux critères d’impact que nous nous sommes fixés, les sociétés foncières cotées étant bien souvent positionnées sur des segments haut de gamme.

Se loger, vecteur de progrès social et d’opportunités d’investissement

Pour répondre à cette problématique sociale du logement et investir dans l’immobilier, notre conviction est qu’il faut davantage s’attacher aux business models des sociétés qu’aux actifs qu’elles détiennent ou commercialisent. Ainsi, l’accès au logement est un vrai vecteur de progrès social et de croissance pour les entreprises qui prennent ces problématiques à bras le corps.

Les entreprises citées sont données à titre d’exemple et ne présentent pas un conseil en investissement ou une recommandation de la part d’AXA IM

Sources

(1) TAG Immobilien, rapport annuel, 2020.

(2) Sun Communities, investor presentation, Juin 2021

Avertissement

Investir sur les marchés comporte un risque de perte en capital.

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